Garanzie a sostegno del consumatore in materia di vizi occulti per immobili acquistati dal costruttore.

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In materia di acquisti di immobili dal costruttore quali sono le garanzie esistenti a tutela dell’acquirente e quali sono i tempi necessari per l’acquirente per denunciare tali vizi? La normativa vigente è esplicitata negli articoli 1490 e segg. del codice civile.

In via generale la normativa obbliga il costruttore a tenere la cosa immune da vizi che possano diminuirne il valore o che la rendano inidonea all’uso. Tale obbligo di prestare garanzia non vale od è limitato nel caso in cui al momento della stipula del contratto esista un accordo esplicito tra venditore e acquirente che attesti da parte dell’acquirente l’effettiva conoscenza dell’esistenza di determinati vizi o la presenza di vizi particolarmente evidenti.

Sarà a carico dell’acquirente l’onere di provare che esistano dei vizi sull’immobile acquistato tali da renderlo inidoneo all’uso o tali da determinarne un diminuzione di valore. A carico del costruttore grava invece l’onere di determinare l’esistenza di una clausola di esenzione dalla garanzia, ovvero della manifesta volontà del compratore di acquistare l’immobile così com’era. Al contempo è a carico del venditore l’onere di dimostrare che ha venduto l’immobile con eventuali vizi di cui non era a conoscenza.

Per ottenere la dichiarazione di esistenza della garanzia cui è tenuto il venditore il compratore deve fare la denuncia di esistenza dei vizi entro otto giorni dalla consegna per vizi apparenti o dalla scoperta per vizi occulti.

Sta all’acquirente, infine, la scelta successiva di richiedere la risoluzione del contratto di vendita o la riduzione del prezzo dovuto per l’acquisto.

Dott. David Cazzaniga

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