Accesso alle locazioni da parte di conduttori in condizioni di disagio abitativo conseguenti a provvedimenti esecutivi di rilascio D.L.240/2004 (Gazzetta Ufficiale 13.09.2004 n° 215)

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Con il D.L. in parola il legislatore è ricorso ai ripari conseguenti ad una recente sentenza della Corte Costituzionale ed invero lo scopo principale è quello di “ridurre le tensioni abitative connesse ai provvedimenti esecutivi di rilascio degli immobili relativi a determinate categorie di conduttori particolarmente svantaggiati “ mentre lo scopo secondario è quello “di favorire la sottoscrizione di nuove tipologie di contratti”

I soggetti beneficiari sono ultrasessantacinquenni e nuclei familiari che al loro interno abbiano portatori di handicap gravi (L.104/92 art.3.comma 3°) ed assoggettati a procedure esecutive di sfratto. 

Ed invero dopo la sentenza della Corte Costituzionale che a messo un freno alle numerose leggi di proroga, impedienti di fatto il perfezionarsi della procedura esecutiva di sfratto, l’unico strumento giuridico idoneo a tutelare le fasce deboli della società è rimasto quello di ampliare le ipotesi contrattuali di locazione e modificare anche sostanzialmente la normativa della L.431/98 

In particolare i soggetti di cui sopra:

a) non devono disporre di un’altra abitazione e devono avere un reddito limitato che non gli consenta di accedere alla locazione di un’altra unità immobiliare ( ad es. vedasi i parametri reddituali I.S.E.E.)
b) siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio e siano tuttora in possesso dei requisiti economici previsti dalla L 388/2000 e successive modifiche ed integrazioni

Pertanto se ricorrono le condizioni innanzi riportate si è previsto di tipicizzare cinque nuove forme di contratti di locazione ed in particolare:

1) Il primo prevede che le parti (conduttore disagiato e locatore) possano sottoscrivere nuovi contratti per la durata minima di un anno e massima di diciotto mesi . La particolarità consiste che a questo tipo di contratto si applicano esclusivamente le norme del codice civile (art.1571 e seg. ) In altri termini lo stesso è libero da tutti i limiti che erano previsti nella vecchia normativa del 1998. 

2) Il secondo prevede che siano direttamente gli Enti Locali a stipulare, in qualità di conduttori, contratti di locazione con i proprietari . La particolarità consiste che viene garantito il pagamento del canone di locazione, il rilascio dell’immobile alla scadenza prevista e l’eventuale risarcimento dei danni patiti dall’immobile. Inoltre la durata del contratto è tassativa, non rinnovabile e fino a un massimo di anni due. Ovviamente gli alloggi cosi locati sono consegnanti dagli Enti Locali stipulanti alle persone disagiate tramite concessione amministrativa di durata pari a quella contrattuale. In ultimo è previsto che tale tipo di contratto possa essere sostituito, anche prima della scadenza, da quello eventuale delle parti private che nel caso in parola debbono assoggettarsi alle regole delle vecchia normativa. 

3) Il terzo tipo di contratto è sostanzialmente identico al secondo, le differenza riguardano la durata del contratto che è di anni tre prorogabile per altri due ed il canone che in questo caso è “blindato” ciò sottoposto ai limiti quantitativi e qualitativi di cui all’Art.2 comma 3 della L.431/98.

4) Il quarto e il quinto tipo di contratto è lasciato alle libere determinazioni dell’autonomia privata . Ed invero ricordando che siamo di fronte ad una procedura esecutiva di sfratto in fase di definizione, si prevede che le parti possano raggiungere un esplicito accordo. 

In particolare il quarto tipo prevede un contratto triennale prorogabile per altri due ed un canone “blindato”, mentre l’ultimo tipo di contratto prevede invece un contratto di durata quadriennale prorogabile ad altri quattro a canone libero e secondo le regole del codice civile (art.1571 e seg. C.c.). 

Stante le premesse ed al fine di favorire l’utilizzo dei contratti in parola il D.L. prevede tutta una serie di incentivi e defiscalizzazioni modulati sia in base alla popolazione dell’Ente locale ove è insito l’immobile da locare e sia in base al conduttore privato o pubblico.

A) In particolare se il contraente conduttore è un Ente Locale a copertura dell’onere derivante dalla sottoscrizione del contratto al locatore vengono riconosciute sia le agevolazioni previste dalla L.431/98 e sia un incremento al 70% della percentuale di ulteriore riduzione del reddito imponibile, salva in ogni caso la diminuente imposta di registro pari al 70% ( In tale ipotesi agli Enti Locali viene riconosciuto un contributo come di seguito determinato o eventualmente nella misura corrispondente alla sottoscrizione del contratto per far fronte agli esborsi).

B) Inoltre ove i sottoscrittori conduttori non fossero Enti Locali ma le singole persone disagiate (ultrasessantacinquenni e portatori di handicap gravi ) ai proprietari degli alloggi che accettino la privata contrattazione viene riconosciuto una somma pari a €.3.000 o 4.000 o 5.000 a secondo del numero di abitanti della popolazione del comune ove è sito l’immobile locato.

C) Nel caso in cui, invece, i proprietari accettassero di sottoscrivere i contratti direttamente con gli Enti Locali di cui sopra, che si rammenta comportano rilevanti benefici economici e fiscali, gli stessi avranno diritto a percepire in conto canone i contributi innanzi determinati (3.000./4.000 o 5.000 euro) . Lasciando poi alla singola potestà dei comuni di poter deliberare aliquote agevolate rispetto alle prescrizioni legali o l’esenzione totale delle imposte comunali sugli immobili oggetto dei benefici del presente D.L.

D) Nei casi in parola l’erogazione dei superiori contributi viene disposta dai rispettivi Enti Locali secondo l’ordine derivante dalla data di stipula contrattuale è con l’unica condizione che tale sottoscrizione improrogabilmente, ai fini della sola ammissibilità dei benefici, avvenga entro e non oltre il 31. Dicembre 2004

In ultimo ma non meno importante rammentiamo che il conduttore, pur trattandosi di un soggetto disagiato, deve essere sottoposto ad una procedura esecutiva di sfratto prorogata solo temporaneamente. 

Quindi lo stesso per avvalersi dei benefici di cui alla presente legge deve rilasciare una dichiarazione irrevocabile di voler usufruire di una delle tipologie contrattuali innanzi riportate e tale dichiarazione deve essere rilasciata, a mezzo opportune norme procedurali, nell’ambito della procedura esecutiva in essere.(verbale d’udienza, notificazione ecc). Pertanto ed al fine di consentire ai conduttori il rilascio della dichiarazione in parola le procedure esecutive di sfratto in essere sono rinviate ex lege al 31/10/2004.
Mentre ai soli fini della concessione dei contributi e delle agevolazioni fiscali riconosciute dal presente Decreto Legge i termini di scadenza sono riportati al 31/12/2004. Messina 23.09.2003 

Articolo scritto dall’ Avv. Pietro Giunta
email avvgiunta@tiscali.it

Sottocategoria  Immobili-locazione-

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