La legislazione comunitaria in materia di multiproprietà: elementi di tutela della normativa europea recepita dal legislatore italiano.

Per colmare la normativa italiana che in circa vent’anni di multiproprietà in Italia, non ha mai previsto una specifica disciplina, è necessario arrivare al Decreto Legislativo n.427 del 9 novembre 1998, emanato in attuazione della Direttiva comunitaria n.47/94/CE.

La normativa comunitaria, non potendo esprimersi in merito alla natura giuridica dell’istituto, ha esclusivamente predisposto una disciplina volta a tutelare il contraente più debole, sia durante le trattative sia in fase di conclusione ed esecuzione del contratto.

Si parla di multiproprietà solo con riferimento alla vendita che prevede il passaggio effettivo del diritto di proprietà e non come avviene all’estero anche in caso di affitto a tempo, per diversi anni, oppure con l’acquisto di un pacchetto vacanze.

Il provvedimento del legislatore italiano, per quanto vada a sanare una situazione di vacanza di legge, non si presenta facilmente coordinabile con gli interventi dettati in materia di consumatori e con le legge n. 431/98 in materia di locazioni ad uso abitativo di immobili urbani.

Con specifico riferimento alla tutela, parliamo, innanzitutto, del diritto di recesso, entro 10 giorni, per colui che sottoscrive un contratto di multiproprietà; nel caso in cui l’acquirente non sia stato informato di questo diritto, la possibilità di ritirare quanto pattuito, viene estesa fino a tre mesi dalla firma del contratto.

Prima del rogito, l’acquirente e tenuto a versare solo le spese relative ai bolli e alla registrazione dell’atto, mentre nulla può essere richiesto a titolo di anticipo.

La casa oggetto di multiproprietà deve essere descritta dettagliatamente, con riguardo ai servizi, al prezzo, alle spese previste per l’utilizzo delle parti comuni e le competenze del condominio. Nel caso in cui, l’immobile sia ancora in costruzione, devono essere indicati i tempi di consegna.

Ai fini di una puntuale tutela è, inoltre, prescritto che se la casa è situata all’estero, il contratto deve essere, comunque redatto nella lingua dell’acquirente.

In caso d’immobile in costruzione, è necessario predisporre delle polizze fideiussorie, assicurative o bancarie, che il venditore dovrà sottoscrivere e che serviranno a garantire l’acquirente, nel caso in cui la casa non venga portata a termine.
Nell’ottica del consumatore, è giusto sottolineare che spesso l’acquisto di una casa in multiproprietà, è legato ad un particolare finanziamento ed è, quindi, necessario prevedere una corretta informazione durante le trattative e una chiara redazione della modulistica contrattuale.
A tale riguardo, la legge prevede l’obbligo, da parte del venditore, di presentare ad ogni interessato un documento informativo avente i requisiti richiesti dalla legge stessa (D.lgs. n. 427/98).

Le informazioni devono essere fornite all’acquirente, durante la fase delle trattative e prima che venga effettuata qualsiasi operazione e devono essere trasparenti, inequivocabili e comprensibili. Il materiale informativo dovrà, inoltre, essere redatto per iscritto.

Tutte le clausole contrattuali o patti aggiunti che prevedano la rinunzia da parte dell’acquirente dei diritti previsti dal D.lgs n. 427/98, vengono considerati nulli e non hanno alcun effetto sulla sostanza del contratto.

Al fine di evitare una facile elusione della normativa, l’art.11 dispone che, le condizioni di tutela previste si applicano anche nel caso in cui le parti abbiano scelto di regolamentare i propri rapporti, prevedendo un espresso rinvio ad una legislazione straniera, purché l’immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea.
Ulteriore garanzia di tutela è la disposizione secondo la quale, per l’acquirente, il dies a quo per esercitare il diritto di recesso decorre a partire dalla consegna del bene e non dalla conclusione del contratto.

sottocategoria:    immobili-acquisto-