Il proprietario di un immobile è tenuto al versamento annuale di due imposte commisurate al valore della proprietà: l’Irpef e l’Ici

Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche)
Il reddito derivante dalla proprietà di un immobile va ad aggiungersi agli redditi che devono essere dichiarati in sede di dichiarazione annuale.
Per le case abitate direttamente dal proprietario e per le casa sfitte il reddito di riferimento è quello catastale rivalutato diminuito di 1.800.000 lire nel caso dell’abitazione principale e aumentato di due terzi nel caso di seconde case e di immobili tenuti sfitti.
Per i locali concessi in affitto si utilizza l’importo maggiore tra la rendita catastale e la pigione annua ridotta del 15% per tener conto delle spese sostenute dal proprietario.
Un’ulteriore riduzione è concessa ai proprietari di immobili affittati secondo i contratti standard predisposti dalle associazioni di inquilini e proprietari.

Ici (Imposta comunale sugli immobili)
L’Ici, imposta comunale sugli immobili, è la prima delle imposte con le quali si è attribuita una maggiore autonomia impositiva agli enti locali. Sin dal 1994, infatti, l’introito dell’Ici viene destinato integralmente ai bilanci dei Comuni (che, con le ultime disposizioni, hanno acquistato un ampio margine di autonomia nella gestione di questo tributo).

L’imposta deve essere pagata da tutti coloro che possiedono fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli come proprietari, oppure come titolari di diritti reali di godimento. Per gli immobili concessi in locazione finanziaria l’imposta deve essere pagata dal locatario finanziario.

Nell’applicazione dell’imposta possono verificarsi diversi casi:
– se l’immobile è posseduto da più proprietari, l’imposta deve essere ripartita proporzionalmente tra loro in base alle quote di proprietà, e versata separatamente;
– se l’immobile è gravato da un diritto reale di godimento, l’imposta deve essere pagata da chi gode di tale diritto, in proporzione alla sua quota. Per esempio, con un usufrutto del 25% l’imposta sarà a carico dell’usufruttuario per questa percentuale e del proprietario per il restante 75%, mentre se l’usufrutto è totale l’imposta è per intero a carico dell’usufruttuario;
– se l’immobile è in multiproprietà di proprietà turnaria, l’imposta dovrà essere versata dall’amministratore di condominio o dalla comunione.

I criteri per il calcolo della base imponibile variano a seconda che si tratti di fabbricati, di aree fabbricabili o di terreni agricoli.

Per i fabbricati la base imponibile è costituita dalla rendita risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno in corso aumentata del coefficiente di rivalutazione (attualmente, il 5%) e moltiplicata per un coefficiente diverso a seconda della categoria catastale.
Il coefficiente per il quale va moltiplicata la rendita rivalutata è uguale a:
– 100 per le abitazioni, gli alloggi collettivi e i fabbricati a destinazione varia (gruppi catastali A, B e C con esclusione delle categorie A10 e C1);
– 50 per gli uffici, gli studi privati (categoria A/10) e gli alberghi, teatri, banche, ecc. (categoria D);
– 34 per i negozi e le botteghe (categoria catastale C1). 

L’imposta si paga in due rate e si determina applicando alla base imponibile, e cioè al valore calcolato nel modo indicato al paragrafo precedente, l’aliquota stabilita dal Comune ove è ubicato l’immobile (compresa, normalmente, tra il 4 e il 7 per mille).
Le aliquote e i regolamenti Ici dei vari Comuni sono consultabili nel sito www.ancicnc.it
I Comuni possono fissare aliquote diverse in relazione al tipo di immobile e prevedere aliquote agevolate, anche inferiori al 4 per mille, per tre anni dall’inizio dei lavori in favore dei proprietari che eseguono interventi rivolti ai seguenti fini:

– recupero di unità immobiliari inagibili o inabitabili;
– recupero di immobili di interesse artistico o architettonico dei centri storici;
– realizzazione di autorimesse o posti auto;
– utilizzo di sottotetti

Per l’abitazione principale viene concessa una detrazione di imposta di 200.000 lire, rapportata ai mesi nei quali l’immobile è stato utilizzato come dimora abituale.
I Comuni possono elevare la detrazione per l’abitazione principale fino ad abbattere totalmente l’imposta dovuta per questa abitazione. Dal 1° gennaio 2001 l’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale si applica anche alle pertinenze.

Se l’immobile costituisce contemporaneamente abitazione principale di più persone tenute al pagamento dell’Ici, la detrazione va suddivisa tra loro in parti uguali.
Per i cittadini italiani residenti all’estero, la casa posseduta a titolo di proprietà o usufrutto si considera adibita ad abitazione principale a condizione che non risulti affittata.
Analoga possibilità, se viene deliberata dal Comune, è concessa agli anziani non autosufficienti che acquisiscono la residenza negli Istituti di assistenza e ricovero.
Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’imposta è ridotta al 50%.

I Comuni hanno il potere di disciplinare casi particolari di tassazione. Per una trattazione dettagliata dei regolamenti dei singoli comuni si veda il sito www.ancicnc.it

Il contribuente, se vuole, può versare entro il termine previsto per l’acconto, in unica soluzione, l’imposta dovuta per l’intero anno.

I versamenti devono essere effettuati a favore del concessionario della riscossione del comune in cui è situato l’immobile, direttamente o tramite conto corrente postale, oppure rivolgendosi alle agenzie degli istituti bancari convenzionati. Dovunque si paghi il modulo di versamento è identico, ed è distribuito gratuitamente.
I bollettini sono anche inviati a casa dei contribuenti, a cura dei concessionari.

Il Comune può disporre modalità di pagamento aggiuntive o sostitutive di quelle indicate (ad esempio, versamento su conto corrente postale intestato alla Tesoreria del Comune).
Per maggiori informazioni i contribuenti possono rivolgersi ai competenti uffici comunali
Se il contribuente possiede più immobili situati nello stesso Comune, deve effettuare un unico versamento. Se gli immobili sono situati in Comuni diversi, deve effettuare un versamento per ogni Comune.

Le persone non residenti nel territorio dello Stato possono effettuare il versamento dell’imposta dovuta per l’intero anno, in unica soluzione, entro il 20 dicembre, con applicazione degli interessi del 3% sull’importo il cui pagamento è stato differito. Questi contribuenti possono versare l’imposta direttamente dall’estero tramite bonifico bancario oppure vaglia internazionale ordinario o vaglia internazionale di versamento in conto corrente, secondo le modalità previste da un apposito decreto interministeriale.

L’elenco dei concessionari per la riscossione con i relativi numeri di conto corrente per tutti i capoluoghi di provincia è riportato nell’indirizzario.

Nuovo sistema di calcolo dell’acconto.
Dal 2001 il pagamento dell’imposta continua ad avvenire in due rate che scadono rispettivamente entro il 2 luglio 2001 (poiché il 30 giugno è sabato) e il 20 dicembre; cambia però il sistema di determinazione dell’acconto.
La prima rata sale infatti dal 45% al 50% dell’importo complessivo. Inoltre, la base su cui calcolare il 50% è data dall’imposta dovuta e pagata (secondo le aliquote e le detrazioni) nell’anno precedente. Se il possesso è stato parziale l’imposta va comunque rapportata ai dodici mesi. L’eventuale conguaglio sarà effettuato dal primo al 20 dicembre, in occasione del versamento a saldo. Per il contribuente, il vantaggio del nuovo sistema di calcolo è quello di avere più tempo per reperire ed esaminare le delibere sulle aliquote e regolamenti dei comuni presso i quali sono ubicate le unità immobiliari.

L’imposta deve essere calcolata sulla base dei mesi di possesso nel corso del 2001; il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è calcolato per intero.
Ad esempio, il contribuente che ha acquistato un immobile il 20 aprile dovrà versare, tra giugno e dicembre, l’Ici relativa agli otto mesi di possesso dell’immobile (maggio-dicembre).

Esempio di calcolo dell’imposta
Abitazione principale del proprietario con rendita catastale di 2.400.000 posseduta per l’intero anno; aliquota Ici del 5 per mille; detrazione = lire 200.000.
Valore imponibile: 2.400.000 x 1,05 (maggiorazione del 5%) x 100 = 252.000.000.
Imposta dovuta = (5 per mille di 252.000.000) – 200.000 = 1.060.000.

Esempio di calcolo della prima rata dell’Ici
Se nel 2000 il contribuente ha versato l’imposta di lire 300.000 per il possesso di 3 mesi di un’unità immobiliare, per l’anno 2001 dovrà versare un acconto di L. 600.000. Infatti, l’importo dovrà essere prima ragguagliato ai 12 mesi e successivamente diviso per due:
300.000 : 3 = 100.000
100.000 x 12 = 1.200.000 (Ici dovuta per l’anno precedente)
1.200.000 : 2 = Lire 600.000 (importo dell’acconto)

Chi deve presentare la dichiarazione
La dichiarazione Ici deve essere presentata entro il 2 luglio 2001 (per i Comuni che non abbiano deliberato diversamente) solo per gli immobili per i quali si sono verificate variazioni nel corso del 2000, ed in particolare:
– per gli immobili trasferiti nell’anno;
– per gli immobili che nel corso dell’anno sono stati adibiti (o hanno smesso di essere adibiti) ad abitazione principale;
– per gli immobili sui quali è stato costituito (o estinto) un diritto reale di usufrutto, uso o abitazione;
– per gli immobili che hanno perso (o acquistato) il diritto all’esenzione o all’esclusione dall’imposta;
– per gli immobili che hanno cambiato caratteristiche (ad esempio, un terreno agricolo divenuto area fabbricabile oppure un’area fabbricabile sulla quale è terminata la costruzione del fabbricato).

La dichiarazione non deve essere invece presentata da coloro che possiedono immobili per i quali non si sono avute variazioni nel corso del 2000, o che sono comunque esenti o esclusi dall’Ici. In particolare, non si è tenuti a presentare la dichiarazione per i fabbricati per i quali l’unica variazione consiste nell’attribuzione o nel cambiamento della rendita catastale.

La dichiarazione deve essere presentata al Comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili denunciati. Se gli immobili sono ubicati in più Comuni, devono essere compilate tante dichiarazioni per quanti sono i Comuni (in ciascuna di esse, naturalmente, verranno indicati i soli immobili situati nel territorio del Comune al quale la dichiarazione viene inviata).

Se l’immobile è situato nel territorio di più Comuni, si considera interamente situato nel Comune nel quale si trova la maggior parte della sua superficie.
La dichiarazione va consegnata direttamente al Comune oppure può essere spedita in busta bianca, a mezzo di raccomandata postale senza ricevuta di ritorno all’Ufficio Tributi del Comune.
La spedizione può essere effettuata anche dall’estero, con raccomandata postale o altro mezzo equivalente dal quale risulti con certezza la data di spedizione.
I Comuni possono sostituire l’obbligo di dichiarazione con la presentazione di una semplice comunicazione.

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