La prelazione è il diritto di essere preferito a chiunque altro, generalmente a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto.

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La prelazione del conduttore per la vendita dell’immobile locato con destinazione non abitativa, è una prelazione legale e come tale ha efficacia reale, dunque opponibile ai terzi.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile, lo stesso deve notificare questa sua intenzione al conduttore, il quale ha 60 giorni per esercitare la prelazione alle condizioni indicate dal locatore.

Se il locatore vende ad un terzo senza aver fatto la notificazione, o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il conduttore ha il potere di riscattare l’immobile dal terzo.

L’esercizio del diritto di prelazione e del relativo diritto di riscatto nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo è regolato dagli artt. 38 e 39 della L. 392/1978 (legge equo can.).

Al fine dell’esercizio del diritto di prelazione gioca un ruolo essenziale la denuntiatio; ovvero la comunicazione del locatore al conduttore circa la sua intenzione di trasferire a titolo oneroso l’immobile locato.

Qual è il rapporto tra la denuntiatio, il diritto di prelazione e la sua rinuncia. Ovvero il diritto di prelazione si costituisce nel momento in cui il locatore comunica al conduttore la propria intenzione di trasferire l’immobile o è indipendente da tal evento e si costituisce nel momento in cui si conclude il contratto di locazione, per il fatto stesso che si è concluso il contratto.

L’art. 79 della L. 392/1978 sanziona con la nullità le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore “altro vantaggio” in contrasto con le disposizioni della legge c.d. dell’equo canone. 

Per costante giurisprudenza l’art 79 è diretto a sanzionare le sole convenzioni tendenti ad escludere preventivamente i diritti del conduttore, ma non esclude la possibilità, per il conduttore, di disporre dei suoi diritti, eventualmente rinunciando ad essi, una volta che questi siano sorti e possono essere fatti valere (sent. 11402/1993; sent. 4041/1993; sent. 4709/1991).

Ai fini in esame non rileva la mera circostanza che il rapporto sia in corso di svolgimento, ma occorre accertare che il diritto oggetto della rinuncia sia già sorto.

In definitiva non è sufficiente la previsione in astratto del diritto, ma occorre che il diritto sia concretamente sorto e possa essere fatto valere.

In particolare il diritto di prelazione e il suo correlato diritto di riscatto, si concretano, diventando attuali, nel momento in cui si verificano i presupposti previsti dagli artt. 38 e 39 della L. 392/1978.

Ai sensi dell’art 38 il diritto di prelazione è riconosciuto al conduttore nel momento in cui il locatore comunichi al conduttore la propria volontà di alienare l’immobile indicandone il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa.

La giurisprudenza ha precisato che la denuntiatio, quale atto unilaterale di adempimento di un obbligo legale, ha la funzione di rendere attuale il diritto soggettivo del conduttore (sent. 5359/1989).

In definitiva, il diritto di prelazione si costituisce nel momento in cui previene al conduttore la denuntiatio. Essa è, quindi, elemento necessario; con la sua omissione il diritto di prelazione non ha modo di attualizzarsi, così come il succedaneo diritto di riscatto previsto dall’art 39 (sent 5359/1989).

Da quanto detto si possono trarre le seguenti conclusioni:
-è nulla la rinuncia al diritto di prelazione che precede la denuntiatio. Infatti, solo con quest’ultima il diritto di prelazione si concreta in capo al conduttore. Quindi, solo dopo la denuntiatio il conduttore potrà rinunciare al suo diritto di prelazione poiché lo stesso non può rinunciare ad un diritto che non si è ancora concretizzato nella sua sfera giuridica.
-è nulla la rinuncia preventiva a ricevere la denuntiatio ai sensi dell’art 79 della L. 392/1978 poiché tale rinuncia produce un effetto sfavorevole per il conduttore, che si priva del diritto di prelazione, ed un vantaggio per il locatore, che viene esonerato dall’osservanza di un obbligo legale. 
La giurisprudenza accoglie le affermazioni sopra esposte in due sentenze: Cass. n. 8444/1996 e Cass. n. 8713/1996. 

Per completezza è necessario ricordare che la denuntiatio è soggetta ad un limite temporale, decorso il quale perde la sua attualità. Infatti, quando tra la denuntiatio, non seguita dall’esercizio della prelazione, e la vendita al terzo intercorra un intervallo tale da poter far escludere un’obiettiva parità tra le condizioni della vendita e quelle comunicate al conduttore, ricorre a carico dell’alienante l’obbligo di provvedere ad una nuova denuntiatio, anche se le condizioni di vendita siano rimaste formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa comunicazione (Cass. 5713/1991). 

Articolo scritto dall’ Avv. Alberto Magi
email magi.al@tiscali.it

Sottocategoria  Immobili-locazione-

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