La Corte di Cassazione con la sentenza 28/01/2004 n. 1544, II Sezione, ha affrontato una specifica tematica in materia condominiale, confermando gli orientamenti espressi dalla precedenza giurisprudenza di legittimità in tema di diritti del condomino di acquisizione di copia della documentazione contabile relativa al condominio.

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In particolare, la Corte ha statuito che la contabilità di un condominio deve essere improntata a semplicità di forme senza il rispetto delle formalità prescritte dal codice per i bilanci societari, assumendo rilievo solo l’esattezza delle poste attive e passive iscritte nel rendiconto. L’omissione o la mancata precisazione del documento di bilancio dei nomi dei singoli condomini morosi, è da considerarsi del tutto ininfluente sulla legittimità della delibera di approvazione dello stesso, non potendosi individuare una irregolarità neppure formale del bilancio in relazione alla denunciata omissione.

Particolarmente rilevante è il punto della sentenza concernente l’affermazione del diritto del singolo condomino alla visione e all’acquisizione di copia della documentazione contabile e relativa al condominio in generale. 

L’orientamento giurisprudenziale dominante in passato reputava che il singolo condomino potesse prendere visione della documentazione condominiale solo nei giorni precedenti o addirittura nel corso dell’assemblea ordinaria, durante la quale i condomini sono chiamati ad esprimersi sul bilancio e sul riparto consuntivo.

Si riteneva che, una volta che fossero stati approvati il bilancio e il riparto consuntivo, i singoli condomini non avessero più il diritto di compiere controlli sulla gestione amministrativa.

È evidente che tale tendenza giurisprudenziale circoscriveva entro rigorosi limiti l’esercizio del diritto spettante a ogni singolo condomino di prendere visione della documentazione condominiale e, di conseguenza, di effettuare un controllo sulla gestione del condominio.

La Suprema Corte, con la sentenza del n.15159 del 29 novembre 2001, aveva poi affermato l’opposto principio secondo cui ciascun condomino è titolare del diritto di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prenderne visione o estrarre copia dei documenti medesimi “sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti”.

Con la sentenza del febbraio 2004, il medesimo principio è stato ribadito, individuando due tipologie di limiti all’esercizio del diritto spettante a ogni singolo condomino di esaminare la documentazione contabile e amministrativa del condominio. 

Il primo di tali limiti risponde chiaramente a esigenze di carattere funzionale ed è rappresentato dall’intralcio all’attività amministrativa che può derivare dal soddisfacimento della richiesta di esame della documentazione contabile proveniente dal condomino.

Un’ulteriore limitazione è costituita dai principi di buona fede e correttezza, principi cui devono essere improntati i rapporti interpersonali (ai sensi degli artt. 1175 e seguenti del codice civile). La Corte di Cassazione ha, inoltre, puntualizzato che non e’ necessario, perciò, che i condomini specifichino il motivo, per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti. 

Va tenuto presente, infatti, che spetta piuttosto all’amministratore dedurre e dimostrare l’insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l’esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. 

La ratio di tale determinazione della Suprema Corte è da rinvenirsi nella natura di mandato con rappresentanza cui è stato assimilato il rapporto intercorrente tra amministratore e condomini; la Corte di Cassazione ha, infatti, ritenuto che il rapporto intercorrente tra condomini e amministratore sia da ricondurre nella relativa disciplina dettata dal codice civile.

La conseguenza che ne discende è che ai condomini stessi competono i poteri di vigilanza e controllo della gestione dell’amministratore in ogni tempo, riconosciuti per legge ai mandanti. Tali poteri, eventualmente in funzione della proposizione del ricorso all’assemblea contro i provvedimenti posti in essere dall’amministratore o della richiesta di revoca, non sono inconciliabili con il rapporto di amministrazione (configurato, appunto, come mandato con rappresentanza), laddove si consideri che l’amministratore, per ragioni d’ufficio, detiene i registri ed i documenti contabili aderenti alla gestione e riguardanti gli stessi condomini, ai quali in definitiva appartengono in proprietà comune. 

Il principio espresso dalla Suprema Corte aveva già trovato conferma anche in alcune sentenze della giurisprudenza di merito, secondo la quale diritto di esaminare la documentazione contabile ed amministrativa del condominio doveva essere riconosciuto al condomino in misura e con larghezza tale da consentirgli un controllo effettivo sull’operato dell’amministratore. In tale prospettiva, si era, quindi, affermato il diritto spettante a ogni singolo condomino di estrarre, a proprie spese, copia di tutta la documentazione relativa alla gestione da approvarsi in sede di assemblea, prima della riunione, e comunque in tempo utile a consentirgli un esame approfondito dei documenti ed un riscontro effettivo della gestione (cfr. sentenza del Tribunale di Genova del 21 ottobre 1998).

Articolo a cura della Dott.ssa Elena Cavani
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