Sentenza controcorrente rispetto alla natura giuridica dei consorzi volontari di urbanizzazione in merito al pagamento di oneri consortili non versati di spettanza del precedente proprietario.

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La sentenza del Trib. Di Bologna del 19/04/04 si pone in una posizione del tutto particolare rispetto alla natura giuridica dei consorzi di urbanizzazione abbandonando la tradizione dottrinale e giurisprudenziale per abbracciare l’originale punto di vista del contratto misto già oggetto di una sentenza della Sez. IV del Tribunale di Bologna del 10 aprile 2001 e di una recente Cassazione 2003/4125.

A fronte di una tradizione dottrinale e giurisprudenziale sostanzialmente divisa tra chi conferiva ai consorzi di urbanizzazione natura di associazione non riconosciuta e chi, invece, riteneva più corretto inquadrare gli stessi nello schema della comunione, la sentenza in commento conferisce ai consorzi di urbanizzazione natura giuridica di contratti atipici, nei quali confluiscono sia elementi propri dell’associazione non riconosciuta, sia elementi di realità propri della comunione.

Il caso preso in esame dalla sentenza in oggetto, in sintesi, è il seguente: il consorzio di urbanizzazione xxxxx ha convenuto in giudizio la xxxxx al fine di ottenere il pagamento di oneri consortili non versati di spettanza del precedente proprietario. Il Tribunale di Bologna ha accolto la domanda attorea in ragione del carattere misto del contratto in oggetto e del carattere reale o meglio “condominiale” dell’organizzazione essendo lo scopo del contratto di consorzio di urbanizzazione quello di realizzare le opere di urbanizzazione primaria e di provvedere al loro mantenimento, condannando il convenuto al pagamento degli oneri consortili non versati, comprensivi degli interessi di mora al tasso legale e maturati dalle prestazioni della domanda giudiziale al saldo effettivo.

Infatti, vista la realità della disciplina dettata dalla volontà delle parti (art. 15 dello statuto consortile) il giudice, per ripartire il carico delle spese, ha ritenuto applicabile al caso de quo la norma contenuta nell’art 1104 del c.c, con conseguente obbligo del cessionario del partecipante a pagare, in solido con il cedente, i contributi dovuti e non versati dal cedente stesso. 

Il giudice bolognese è giunto a tali conclusioni partendo dall’inciso che il consorzio di urbanizzazione è una figura atipica, in sostanza un contratto misto, che presenta caratteri propri della associazione non riconosciuta (perché pone in essere una stabile organizzazione di soggetti, funzionale al raggiungimento di uno scopo) e nel contempo profili di realità poiché, alla proprietà dei singoli lotti si ricollega, automaticamente, il sorgere di obbligazioni propter rem. 

Natura giuridica dei consorzi di urbanizzazione – Disciplina applicabile

I consorzi di urbanizzazione sono enti collettivi privi di una esplicita disciplina normativa, che si differenziano sia dai consorzi disciplinati dall’art. 2602 c.c., che si hanno quando più imprenditori istituiscono una organizzazione comune, sia dai consorzi reali disciplinati dagli artt. 918 ss. c.c. caratterizzati da finalità non dinamiche di mero godimento comuni a tutti i consorziati.
Relativamente alla qualificazione giuridica dei consorzi e alla relativa disciplina applicabile, si assiste ad un acceso dibattito di opinioni tanto in dottrina, quanto in giurisprudenza che può essere scisso in tre filoni di pensiero: consorzio come comunione o condominio; consorzio come associazione non riconosciuta; ed, infine, consorzio come contratto atipico con causa mista, nel quale confluiscono tanto la causa associativa quanto la causa costitutiva di una comunione volontaria o di un condominio.

La parte della dottrina (Terzago, Rossini, Vincenti) e della giurisprudenza (Cass. 1994/1125) che ravvisa nei consorzi la causa della comunione afferma che gli stessi danno luogo ad una particolare figura di comunione di diritti reali e di obblighi, soggiacendo alla disciplina stabilita per la comunione di proprietà in generale.
L’altro filone dottrinale (Galgano, Candian Gambaro) e giurisprudenziale (Cass. 1984/4199) che vorrebbe i consorzi quali associazioni non riconosciute fonda la propria impostazione sostenendo che, anche, nelle forme più elementari di consorzio si riscontra qualcosa di più e di diverso dalla semplice contitolarità di un diritto reale sulle medesime cose. Essendo l’oggetto del consorzio l’urbanizzazione di un dato comprensorio, esso non si limita a gestire un impianto, ma costituisce e gestisce la generalità delle opere di urbanizzazione del comprensorio in vista di uno scopo che va oltre il mero godimento di uno o più beni comuni, nel senso dell’art. 2248 c.c.

Infine, quanto all’ultima corrente di pensiero, l’atipicità sarebbe data dalla presenza di elementi propri dell’associazione non riconosciuta e di elementi tipici della comunione. La causa associativa emergerebbe soprattutto al momento della costituzione del rapporto per poi confluire in ulteriori effetti sino alla creazione e realizzazione di opere di urbanizzazione. Tali opere sarebbero da qualificarsi quali beni in comunione fra i compartecipanti al consorzio.
In definitiva i consorzi di urbanizzazione sarebbero retti da due distinti vincoli contrattuali: quello associativo e quello costitutivo di una comunione volontaria.
Nel caso in cui il contratto di consorzio venisse qualificato quale contratto di comunione volontaria, lo stesso verrebbe disciplinato dalle norme di cui agli artt. 1100 e ss. c.c.; mentre nel caso in cui si identificasse la causa consortile nella causa costitutiva di un’associazione non riconosciuta, il consorzio verrebbe disciplinato dalle norme proprie delle associazioni non riconosciute.

Nel caso in cui si abbracciasse la teoria del contratto atipico/misto (associazione non riconosciuta e comunione), la disciplina legale tipica alla quale ricondurre il contratto di consorzio differirebbe a seconda della prevalenza di una delle tre teorie che seguono: teoria della combinazione secondo la quale, la disciplina del consorzio verrebbe data dalla combinazione delle norme dei due modelli contrattuali; teoria della prevalenza, la disciplina verrebbe data dalle norme del tipo contrattuale prevalente; teoria dell’analogia, secondo la quale si applicherebbero le norme che il codice fissa per ipotesi analoghe. 
La sentenza del Tribunale di Bologna Sez. IV del 10 aprile 2001 afferma che il contratto di consorzio di urbanizzazione da luogo ad un’ipotesi di contratto con causa mista e non di contratto collettivo.

La nozione corrente in giurisprudenza del contratto misto individua lo stesso quando in esso concorrono gli elementi di più negozi tipici che si fondano in un’unica causa. La fusione dei singoli elementi causali sta a significare che ciascuno di questi elementi si compenetra con l’altro concorrendo a realizzare un interesse unitario sul piano pratico-economico.
Infatti, la sentenza in oggetto, assoggetta i consorzi di urbanizzazione alla disciplina della comunione. Il giudice richiamando il dispositivo letterale dell’art. 920 c.c., a tenore del quale si applicano ai consorzi volontari le norme stabilite per la comunione, ritiene che la causa prevalente fra contratto associativo e contratto di comunione, sia quella della comunione e ribadisce che i diritti e le obbligazioni nascenti dal contratto misto in oggetto devono essere disciplinati dalle norme di cui agli artt. 1100 e ss. c.c.

La sentenza del Tribunale di Bologna del 19 aprile 2004, compie un passo ulteriore sulla linea interpretativa già tracciata dalla Cassazione con due recenti sentenze (Cass. 2001/3665, Cass. 2003/4125), in quanto afferma che la disciplina del contratto misto deve essere individuata, prima ancora che nella normativa della comunione, nella volontà espressa dai consorziati nell’atto costitutivo e/o nello statuto consortile e soltanto ove questi nulla dispongono al riguardo, ha ritenuto necessario passare all’individuazione della normativa più confacente alla regolamentazione degli interessi implicati dalla controversia. 
In definitiva detta sentenza regredisce la normativa sulla comunione a criterio meramente successivo applicabile solo quando non sia possibile individuare una volontà diversa espressa dai consorziati stessi nell’atto costitutivo e/o nello statuto.

Ripartizione degli oneri 

La sentenza del Tribunale di Bologna del 14 aprile 2004 (così come la sentenza della Corte D’Appello di Roma Sez. I del 5.02.1999 e del Tribunale di Bologna Sez. IV del 10.04.2001) afferma che la partecipazione ad un consorzio di urbanizzazione, con tutti i rapporti giuridici attivi e passivi che ad esso ineriscono, ha natura a un tempo associativa e reale; vi è, quindi, una stretta connessione tra la qualità di proprietario di uno di tali immobili e quella di consorziato.
Pertanto, non si può essere soci di un consorzio di urbanizzazione se non si è anche proprietari di un immobile sito nel comprensorio consortile.
In tal modo, le situazioni giuridiche attive e passive inerenti alla partecipazione consortile “circoleranno” insieme alla proprietà degli immobili serviti dalle strutture consortili, dando così luogo ad obbligazioni propter rem.

Caratteristiche peculiari di tali obbligazioni sono l’accessorietà, ovvero il fatto che la determinazione del soggetto passivo del rapporto obbligatorio si ha in ragione della sua titolarità del diritto reale e l’ambulatorietà, ovvero il fatto che al trasferimento della res consegue il trasferimento automatico dell’obbligo.
Inoltre, dottrina (Bianca, Cantillo) e giurisprudenza (Cass. 1997/8) maggioritaria sostengono il principio della tipicità delle obbligazioni reali e, dunque, precludono all’autonomia privata la facoltà di costituirle fuori dai casi previsti dalla legge.
Partendo da queste premesse e dall’assunto della tipicità dei diritti reali si era sostenuta la nullità delle c.d. obbligazioni propter rem inerenti al consorzio di urbanizzazione per la mancanza di una previsione legislativa in tal senso.

Comunque, la sentenza resa dal Tribunale di Bologna, riconoscendo la presenza della comunione volontaria all’interno del contratto di consorzio, dovrebbe fugare ogni dubbio circa la sussistenza di obbligazioni reali in capo ai singoli consorziati.Infatti, essendo il consorzio un contratto atipico con causa mista, nel quale confluiscono due modelli legali tipici (associazione non riconosciuta e comunione volontaria), ed essendo pacifica, in dottrina (Bigliazzi Geri) ed in giurisprudenza, l’affermazione della natura reale degli obblighi nascenti dalla comunione e, in particolare, di quelli posti dall’art. 1104 c.c. a carico di ciascun comunista, consegue che dallo stesso atto consortile nasceranno obbligazioni reali, le quali non dovranno essere considerate come obbligazioni atipiche (e, quindi, affette da nullità) ma quali obbligazioni tipiche e, dunque, pienamente valide ed efficaci, in quanto nascenti da un contratto di comunione volontaria.

In definitiva, le obbligazioni in esame troverebbero “la propria ragion d’essere nella titolarità del diritto reale” e si specificherebbero “in funzione dell’esercizio o della conservazione di un diritto altrui, della realizzazione di esigenze di carattere generale e quindi degli interessi ad essa riferibili”.
Solamente a queste condizioni “si evidenzia la realità del rapporto”, che peraltro rimane di natura obbligatoria (Bigliazzi Geri). 

Considerazioni conclusive 

La sentenza del Tribunale di Bologna del 19 aprile 2004, qualificando il consorzio di urbanizzazione come contratto atipico nel quale confluiscono gli elementi della associazione non riconosciuta e della comunione, ha individuato la reale struttura e natura del consorzio. Esso, infatti, non è una semplice comunione di beni in quanto nello stesso sono presenti elementi propri dell’associazione e in quanto lo stesso non esaurisce la sua funzione nel mero godimento di uno o più beni (art 2248 c.c.).

Inoltre, essendo il consorzio anche comunione e non solo associazione, non sorgono più dubbi interpretativi né sulla qualificazione delle varie obbligazioni dei singoli consorziati, né sull’obbligo di aderire al consorzio nel caso di trasferimento del bene a titolo universale o particolare. Infatti, queste ipotesi, essendo il consorzio anche comunione, possono essere ricondotte al genere delle obbligazioni propter rem.

In tale modo risulta salvaguardato il diritto del consorzio di ricevere dai singoli consorziati il pagamento delle spese e degli oneri necessari per la gestione ordinaria/straordinaria e per il perseguimento dello scopo consortile anche nel caso in cui l’immobile, presupposto necessario per essere socio del consorzio, venga trasferito ad un terzo.

In questo caso gli oneri consortili seguiranno l’immobile ed, ai sensi dello statuto consortile, e ove questo nulla dispone, ai sensi dell’art. 1104 c.c., il cessionario sarà obbligato in solido con il cedente, a pagare gli oneri da questi dovuti e non versati. 

Articolo scritto dall’ Avv. Alberto Magi 
Per informazioni email magi.al@tiscali.it

Sottocategoria: Consorzi- 

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