Proposta di legge per la riforma del Codice Civile in materia di Condominio negli edifici. Molti ancora i punti da rivedere. La proposta di legge prevede, ad esempio, che l’Amministratore sia direttamente responsabile per le somme non pagate dai condomini e per il conto corrente bancario del condominio che sia obbligatoria la doppia firma.

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Condominio e Disegni di Legge n. 622/1659/1708 

Commissione Giustizia Senato, Testo Unificato Disegni di Legge n. 622/1659/1708 proposto dal Comitato Ristretto della Commissione Giustizia Senato.

L’argomento è relativo alla modifica del Codice Civile nella sua parte relativa al condominio così come previsto dal testo unificato dei disegni di legge 622,1659 e 1708 dal Comitato Ristretto della Commissione Giustizia del Senato della Repubblica.

Allora Presidente, siamo ad una svolta epocale per il condominio?

Epocale è un termine eccessivo in ciò tenuto conto che, al momento, stiamo parlando di una normativa che non c’è. Quando e se entrerà in vigore, allora si potrà parlare di una nuova normativa che modifica, in alcuni punti anche radicalmente, l’ordinamento giuridico in vigore dal 1942.

Ma questa modifica, una volta attuata, comporterà benefici per i condomini?

Presa nel suo insieme, la proposta se non verrà emendata, a mio parere, comporterà non solo difficoltà interpretative ma anche esecutive creando non pochi problemi. Vale ricordare che oggi, oltre il 75% degli Italiani vive in edifici in condominio, per cui la materia investe la maggioranza dei cittadini. Non è un caso che ANPE-FEDERPROPRIETA’, ASPPI, CONFAPPI, UPPI, ANACI, FEDERAMMINISTRATORI, SESAMO, UNAI si siano attivate per proporre modifiche. Il testo della Commissione Giustizia del Senato è doverosamente emendabile.

Allora è tutto sbagliato?

Non direi. Evidentemente quando si pone mano a modifiche che riguardano un argomento così sensibile e di interesse generale e le modifiche avvengono dopo che l’impianto codicistico è in uso da 50 anni, è normale che ci si pongano delle domande. Se poi la modifica appare contraddittoria, interpretabile soggettivamente, in alcuni punti oggettivamente anacronistica è lecito e dovuto contestarla. Ciò non vuol dire che tutto sia sbagliato. 

Ci può indicare dove la proposta di legge sbaglia?

La materia è corposa e non si può ridurre il tutto a semplici contestazioni. Per dare solo un’idea esemplificativa è stato sconvolto l’Art.1117 ed abrogato l’Art.1139 e quindi del rinvio alle norme sulla comunione rendendo problematica l’applicazione degli Artt.1102 e 1105 da sempre considerati punti fermi della disciplina condominiale. Che dire poi della mancato interesse per la figura professionale dell’Amministratore? Continuiamo ad essere il fanalino di coda in Europa per quanto riguarda il rappresentante legale del condominio. 
La proposta di legge non prevede nulla a riguardo per cui, oggi e domani se la proposta non sarà emendata, in Italia, l’Amministratore condominiale ha solo l’obbligo della maggiore età. Non ha senso infatti Il comma 4 dell’art. 1129 laddove prevede la maggioranza delle innovazioni per richiedere all’amministratore garanzie assicurative o bancarie, relative alla responsabilità civile e alla garanzia dei fondi gestiti. Ed infatti, anche ora non è vietato che , tra le condizioni per la nomina dell’amministratore, assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 II comma Codice Civile siano imposte, a carico dell’amministratore, garanzie assicurative o bancarie.
D’altra parte, in assenza di casse previdenziali che alimentino il fondo per le garanzie fideiussorie, è illusorio immaginare che l’Amministratore presti garanzie fideiussorie per i fondi gestiti se non a condizione che le polizze o le fideiussioni siano pagate dagli stessi condomini. Sarebbe dunque opportuno tener distinto l’obbligo relativo alla polizza di responsabilità civile dalla facoltà relativa alla gestione dei fondi condominiali, privilegiando allo stato la polizza di responsabilità civile, che diventerebbe obbligatoria. Vogliamo o no garantire i condomini? L’art. 71 disp. att. Del Codice Civile dovrebbe conformarsi ai più recenti orientamenti intesi a riconoscere lo “status professionale” dell’amministratore di condominio o a mezzo di registri camerali o a mezzo di registri regionali o comunque a mezzo del riconoscimento delle associazioni professionale degli amministratori, alla stregua del progetto di riforma sulle attività professionali, protette e non protette (progetto legge Vietti).

Ci sono altre contestazioni?

Ma certo. Moltissime. La proposta di legge prevede, ad ulteriore esempio, che l’Amministratore sia direttamente responsabile per le somme non pagate dai condomini. E’ del tutto evidente che l’Amministratore, per tutelarsi, non farà scadere i termini indicati dalla nuova norma e si attiverà promovendo decreti ingiuntivi esecutivi contro tutti i condomini morosi accendendo migliaia di contenziosi che sconvolgeranno l’andamento della vita condominiale. 
Atteso che a parte i morosi “cronici” per i quali è doveroso il ricorso all’autorità giudiziaria, ci sono molti condomini che pur in ritardo pagano le quote condominiali, con la nuova norma l’Amministratore non potrà più valutare caso per caso, ma dovrà, pena il dover rimettere direttamente le somme, agire anche contro coloro i quali, ritardatari, hanno poi sempre pagato. 
La rendicontazione contabile poi dovrebbe,sempre secondo a proposta di modifica, essere redatta per cassa e per competenza con il risultato di far lievitare ingiustificatamente il costo della gestione. Senza necessità di attribuire soggettività giuridica al condominio, ad evitare le ben note problematiche processuali legate al litisconsorzio necessario, laddove vengano in discussione i diritti reali di comproprietà dei singoli condomini sulle parti e impianti comuni (azione di rivendica, azione confessoria di servitù, azione negatoria di servitù, accertamento di proprietà condominiale, adozione e modifica del regolamento condominiale, adozione e revisione delle tabelle millesimali, diritto di fare innovazioni sulla cosa comune, scioglimento di condominio) si potrebbe prevedere che salva diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, con delibera assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, Codice Civile, l’assemblea possa conferire all’amministratore, nell’interesse del condominio, la rappresentanza dei singoli condomini in tutte le liti attive e passive, in cui si controverta dei diritti di cui all’art. 1138, ultimo comma,Codice Civile.

E per il conto corrente bancario?

Dovrebbe diventare obbligatorio. Da tempo molti condominii con apposite delibere (necessarie per poter aprire il conto corrente bancario condominiale) vi hanno provveduto, ma fino ad oggi è una facoltà. Il conto corrente è un impegno ulteriore per l’Amministratore per il quale deve essere correttamente retribuito. Se diventerà obbligatorio (e personalmente sono favorevole) si dovrà però pensare anche a ridurre i costi di gestione bancaria. 
E’ stato calcolato che tra imposta di bollo statale, che è doppia rispetto a quella applicata ai privati, e le spese di gestione, il costo di un conto corrente bancario per il condominio arriva al 5 – 6 % della spesa totale annuale. Se verrà imposto come obbligo sarebbe opportuno che le banche rivedessero i loro costi compresi i tassi debitori e creditori che, come noto, sono sempre e comunque di almeno 8-10 punti favorevoli alle banche. 
La proposta di legge, sempre in tema di conto corrente bancario, prevede che, facoltativamente secondo decisione dell’assemblea, la firma sugli assegni sia apposta, oltrechè dall’Amministratore anche da un condomino. Una facoltà che, prevedo, potrebbe diventare foriera di problemi. Intanto appare evidente che qual’ora si preveda la firma anche di un condominio venga a mancare, di fatto, la fiducia nell’Amministratore desiderando controllare a chi intesta gli assegni. Ricordo che la nomina dell’Amministratore è prettamente fiduciaria per cui venendo meno la fiducia meglio è sostituire l’Amministratore invece che creare problemi.

Quali problemi?

Molti Amministratori utilizzano “remote-banking” per i pagamenti attraverso il proprio computer prelevando direttamente le somme dal conto corrente condominiale ed accreditandole, banca su banca, sul conto del fornitore o del prestatore d’opera. Con l’assegno si torna al cartaceo, e con la doppia firma, ovvero con la firma di un condomino oltrechè dell’Amministratore sull’assegno si creano solo problemi nel senso che il creditore, per incassare quanto dovutogli per forniture o prestazioni d’opera in favore del condominio dovrà passare dallo studio dell’Amministratore, ritirare l’assegno firmato dall’Amministratore e poi, successivamente, recarsi presso il condominio per fa apporre l’altra firma dal condominio preposto prima di poter incassare l’assegno. E se l’assemblea ogni anno scegliesse un condominio diverso per la firma? E se il condominio è assente? Quanti fornitori e/o prestatori d’opera intenderanno fare questa trafila per incassare quanto dovutogli?

Ancora incongruenze nella proposta di legge?

Ovvio, si. Sono interessati, oltre gli Artt.1102,1105,1117 e 1139 già citati anche gli Artt. 1120,1122,1124,1129,1130,1131,1137, 67 e 71 disp.att. Ritengo indispensabile che l’attuale normativa sia emendata proprio ad evitare che con l’intenzione di migliorare si peggiori un impianto che, per cinquanta anni, ha regolato, nel bene e nel male, la nostra vita nel condominio. L’ANACI congiuntamente all’Associazione Proprietà Edilizia di Chiavari, organizzerà un convegno pubblico nel mese di febbraio 2005 al fine di chiarire la nuova normativa.

Può essere più preciso?

Il convegno è fissato per venerdì 04 febbraio 2005. Con l’APE stiamo organizzando i temi da discutere, la sede del convegno, i relatori. Al momento, atteso che la norma non è ancora in essere, è prematuro entrare nel merito. Al convegno sarà data la necessaria pubblicità in modo tale che non solo gli addetti ai lavori ma tutti i cittadini possano intervenire. 

Articolo scritto dallo Studio Per. In. Maini Moreno
Direttore Centro Studi ANACI – Chiavari (Ge)

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