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Agevolazioni acquisto seconda casa: imposte di registro, ipotecaria e catastale

maggio 17, 2007 1:42 pm Categoria: Casa, Famiglia e Lavoro A+ / A-

Dal 2007, quando si acquista una seconda casa, cioè non adibita ad abitazione principale, l’acquirente è tenuto sia al pagamento delle imposte ipotecaria e catastale, che dell’imposta di registro o alternativamente all’Iva. Di seguito lo schema delle tasse e delle imposte da pagare per tipologia di venditore.

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Quando chi vende la casa è:
– un privato;
– un’impresa “non costruttrice”;
– un’impresa “costruttrice” (o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni;

le imposte da pagare sono le seguenti:
– imposta di registro (7%);
– imposta ipotecaria (2%);
– imposta catastale (1%).

Quando il venditore è :
un’impresa “costruttrice” (o un’impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;

le imposte dovute dall’acquirente sono le seguenti:
– Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
– imposta di registro (nella misura fissa di 168 euro);
– imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
– imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

Questa regola nel 2006 era ammessa , invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.
L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.

L’agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

– una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte
di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto;
– una riduzione del 30% dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile
indicato nell’atto.

I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore. Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto). 

Si ricorda, in tal caso, che se l’ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle eventuali sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale, un apposito avviso.

La base imponibile per l’Iva

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Attenzione
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

Per valore normale del bene s’intende:“…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

Se, però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

Articolo tratto dal Sito Ufficiale dell’Agenzia delle Entrate

Sottocategoria  Imposte-Immobili-acquisto-

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